전세계약 파기, 계약금은 돌려받을 수 있을까?

전세계약 파기 시 계약금은 돌려받을 수 있을까요?
전세계약 파기를 고민하고 있다면 가장 먼저 확인해야 할 것이 계약금 반환 여부입니다.계약을 체결한 뒤 개인적인 사정으로 취소하는 경우와 집주인의 계약 위반으로 계약을 해제하는 경우는 처리 기준이 다릅니다. 전세계약 파기 시 계약금과 위약금은 어떻게 처리되는지 상황별로 알아보겠습니다.

상황	전세계약 처리	계약금·보증금 처리	핵심 확인사항
임차인이 계약 후 단순 변심	계약 해제를 협의하거나 계약금 해제 검토	계약금을 포기해야 할 가능성이 높음	상대방이 이미 계약 이행에 착수했는지 확인
임대인이 단순 변심	임대인이 계약 해제 의사 표시	일반적으로 계약금 배액 상환 문제가 발생할 수 있음	계약서 특약과 이행 착수 여부 확인
임대인이 중요한 계약조건 위반	계약 해제 사유가 될 수 있음	계약금 반환 및 손해배상 여부 검토 가능	근저당 말소 등 계약상 의무 위반 여부 확인
전세대출이 나오지 않는 경우	특약 내용에 따라 달라질 수 있음	대출 불가 특약이 없다면 계약금 반환이 어려울 수 있음	전세대출 불가 시 계약 해제 특약 확인
입주 후 계약기간 중 이사	임대인과 중도해지 협의 필요	새로운 임차인 계약 및 보증금 반환 시점 협의	임대인 동의와 중개보수 부담 여부 확인
묵시적 갱신 후 해지	임차인이 해지 통보 가능	통보 후 법정 기간이 지나면 계약 종료 효력 발생	해지 통보 날짜를 문자 등으로 남겨두기
계약갱신요구권으로 갱신된 계약	임차인이 중도해지 통보 가능	법에서 정한 기간 경과 후 종료 가능	해지 의사 전달 증거 보관
임대인·임차인 합의해지	양측 합의에 따라 계약 종료	계약금과 보증금 반환 조건을 상호 협의	합의 내용을 반드시 문서로 남겨두기

전세계약 파기 시 계약금은 어떻게 될까?

전세계약을 체결한 뒤 개인적인 사정이 생겼다고 해서 아무 조건 없이 계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.

특히 계약금을 이미 지급했다면 임차인과 임대인 중 누가 계약을 해지하려고 하는지, 상대방이 계약 이행에 착수했는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.

일반적으로 상대방이 계약 이행에 착수하기 전이라면 계약금을 지급한 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있으며, 계약금을 받은 임대인이 해제하려는 경우에는 계약금의 배액을 상환하는 방식이 문제될 수 있습니다.

예를 들어 계약금으로 2,000만 원을 지급한 상황에서 임차인의 단순 변심으로 계약을 해제한다면 2,000만 원을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.

반대로 임대인이 특별한 사유 없이 계약을 해제하려는 경우에는 받은 계약금의 배액인 4,000만 원을 반환해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

다만 계약서에 별도의 특약이 있거나 이미 상대방이 계약 이행에 착수했다면 결과가 달라질 수 있으므로 계약서 내용을 먼저 확인해야 합니다.

전세대출이 거절되면 계약금을 받을 수 있을까?

전세계약을 체결할 때 자주 발생하는 문제가 전세대출입니다.

계약 당시에는 대출이 가능할 것으로 예상했지만 실제 심사 과정에서 대출이 거절되는 경우가 있기 때문입니다.

하지만 전세대출이 나오지 않았다는 이유만으로 계약이 자동으로 취소되거나 계약금을 반드시 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 전세대출을 이용해야만 잔금을 지급할 수 있는 상황이라면 계약 단계에서 관련 특약을 작성하는 것이 중요합니다.

예를 들어 다음과 같은 내용을 계약서에 명확하게 정해두는 방법을 생각할 수 있습니다.

“임차인의 귀책사유 없이 전세자금대출이 승인되지 않을 경우 계약을 해제하고 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.”

다만 특약의 구체적인 효력은 실제 계약 내용과 대출 거절 사유 등에 따라 달라질 수 있으므로 문구를 명확하게 작성하는 것이 좋습니다.

집주인이 약속을 지키지 않았다면?

임차인의 단순 변심과 임대인의 계약상 의무 위반은 구분해야 합니다.

대표적인 사례가 근저당권 말소와 관련된 특약입니다.

계약 당시 임대인이 잔금일까지 기존 근저당권을 말소하기로 했지만 이를 이행하지 않는 등 중요한 계약 조건을 지키지 않는다면 단순 변심에 의한 계약 파기와는 다른 문제가 될 수 있습니다.

따라서 임대인이 계약 내용을 위반했다면 바로 계약금을 포기하기보다 계약서와 특약사항을 확인하고 계약 해제 또는 손해배상 청구가 가능한 상황인지 살펴볼 필요가 있습니다.

전세계약을 할 때는 등기부등본에 설정된 근저당권이나 압류 여부뿐 아니라 잔금 지급일까지 권리관계를 어떻게 정리할 것인지도 특약에 명확히 작성하는 것이 좋습니다.

이미 입주했다면 계약 파기와는 다릅니다

계약금을 지급한 직후 계약을 취소하는 것과 이미 입주한 상태에서 계약기간 중 이사를 나가는 것은 구분해서 생각해야 합니다.

예를 들어 2년으로 전세계약을 체결하고 거주하던 중 개인적인 사정으로 1년 만에 이사를 가야 하는 경우입니다.

기존 계약기간이 남아 있다면 임차인이 개인 사정만으로 언제든지 일방적으로 계약을 종료할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

이 경우에는 임대인과 중도해지에 합의하거나 새로운 임차인을 구하는 방식으로 해결하는 경우가 많습니다.

새로운 임차인을 구하는 과정에서 발생하는 중개보수 등의 비용도 누가 부담할 것인지 사전에 협의해 두는 것이 좋습니다.

중요한 것은 새로운 세입자를 구했다는 이유만으로 기존 계약이 자동 종료되는 것은 아니라는 점입니다.

임대인과 계약 종료일, 보증금 반환일 등을 명확하게 합의해야 합니다.

묵시적 갱신이라면 해지가 가능할까?

전세계약 기간이 끝났지만 임대인과 임차인이 별도로 계약 종료나 조건 변경을 하지 않아 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 이야기가 달라집니다.

묵시적으로 갱신된 주택 임대차계약은 임차인이 임대인에게 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

다만 통보와 동시에 바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다.

따라서 이사를 계획하고 있다면 문자나 내용증명 등 해지 통보일을 확인할 수 있는 방법으로 의사를 전달해 두는 것이 안전합니다.

계약갱신요구권을 사용해 갱신된 계약 역시 관련 규정에 따라 임차인이 해지를 통보할 수 있으며, 원칙적으로 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

전세계약 파기 전에 반드시 확인할 4가지

전세계약을 해지하거나 파기해야 하는 상황이라면 다음 네 가지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

첫째, 계약서의 특약사항입니다.

전세대출, 근저당권 말소, 전세보증금 반환보증 가입 등과 관련해 별도의 해제 조건을 정해두었다면 계약금 반환 여부에도 영향을 줄 수 있습니다.

둘째, 계약이 어느 단계까지 진행됐는지 확인해야 합니다.

단순히 계약금만 지급한 단계인지, 잔금 지급 등 계약 이행이 본격적으로 시작됐는지에 따라 법률관계가 달라질 수 있습니다.

셋째, 계약 해지 사유가 누구에게 있는지 확인해야 합니다.

임차인의 단순 변심인지, 임대인이 계약상 의무를 이행하지 않은 것인지에 따라 계약금과 손해배상 문제가 달라질 수 있습니다.

넷째, 모든 합의를 기록으로 남겨야 합니다.

전화 통화만으로 계약을 정리하기보다 문자나 합의서 등을 통해 계약 종료일, 계약금 또는 보증금 반환금액, 반환일 등을 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

전세계약 파기, 계약금부터 확인하세요

전세계약을 파기할 때 가장 중요한 것은 단순히 “계약을 취소할 수 있느냐”가 아닙니다.

계약금이 지급됐는지, 계약 당사자가 이행에 착수했는지, 어떤 특약을 작성했는지, 계약 해지 원인이 누구에게 있는지를 종합적으로 확인해야 합니다.

특히 전세보증금은 수천만 원에서 수억 원까지 큰 금액이 오가는 만큼 감정적으로 계약을 먼저 파기하기보다 계약서와 관련 자료를 확인한 뒤 대응하는 것이 좋습니다.

계약금이나 보증금 반환을 두고 임대인과 임차인의 의견이 크게 다르거나 이미 잔금 지급 등 계약 이행이 진행된 상황이라면 부동산·임대차 관련 법률 전문가와 상담해 개별 계약 내용을 확인하는 것도 방법입니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 임대차 정보를 제공하기 위한 내용이며 실제 계약 해제, 계약금 반환 및 손해배상 여부는 계약서의 내용과 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.